APPARTEMENTRENOVATIE MOET DE TREND VAN 2018 WORDEN
VOLGENS FABA ZIJN TAL VAN APPARTEMENTEN AAN RENOVATIE TOE
Op het jaarcongres Batibouw 2018 gingen de Federatie van Algemene bouwannemers (Faba) en de Federatie van Ontwikkelaars-Woningbouwers het debat weer aan. Deze editie stond helemaal in het teken van renovatie van appartementsgebouwen. Dat thema zal volgens de federatie in de toekomst een grote markt vormen voor bouwbedrijven. Faba stond op het congres stil bij de nieuwe wetgeving en nieuwste technische evoluties inzake appartementsrenovaties.
VEROUDERDE GEBOUWEN
De meerderheid van het aantal appartementsgebouwen in België is bijna 40 jaar oud. De meeste hiervan zijn toe aan diepgaande renovatie. Toch zijn er enkele struikelblokken die de noodzakelijke werken verhinderen. Dankzij de combinatie van enkele factoren, zoals een nakende wetswijziging op mede-eigendom, de renovatielening voor VME en een snelle technische evolutie, kunnen noodzakelijke renovatiewerken nu vergemakkelijkt worden.
MOEILIJKE MEDE-EIGENAARS
Soms komen renovatiewerken er niet van, ook al weten de betrokkenen wel dat er werk aan de winkel is. Dat komt meestal omdat een of meerdere mede-eigenaars de financiële middelen niet hebben, en de vermogende eigenaar niet alleen wil opdraaien voor de kosten. Eigenaars-verhuurders beschouwen renovatiewerken meestal als een loutere investering en stellen het daarom uit.
Er zijn meerdere oplossingen voor deze problemen. De eerste is het investeringskrediet voor renovatiewerken. Het gaat hier om een betaalbaar product waar de financiële sector voor gezorgd heeft. Alle mede-eigenaars onderschrijven een investeringskrediet voor renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Wanneer een van de leners de lening niet meer aflost, zijn de anderen hier niet voor aansprakelijk. Dan speelt het mechanisme van de achterliggende verzekering een grote rol. Het voordeel hiervan is dat mede-eigenaars een betaalbare lening kunnen aangaan, waardoor ze niet enkel eigenaar kunnen blijven van hun appartement, maar deze ook in waarde zullen zien stijgen.
Een tweede oplossing is de opbouw van een reservekapitaal. Elke mede-eigenaar gaat hier maandelijks een beperkt bedrag opzijzetten, waardoor de financiële inspanning veel minder zwaar zal doorwegen wanneer de werken worden uitgevoerd. Een voorontwerp van minister Koen Geens stelt dat iedere mede-eigenaar een reservekapitaal moet opbouwen ten belope van minstens 5% van het bedrag dat hij voor de onderhoudswerken moet bijdragen. Daarnaast kan er ook nog een bijkomende bouwlaag worden toegestaan, die door de verkoop winst kan maken en een gedeelte van de renovatiewerken kan financieren. Bij ernstige structurele problemen, is het aangeraden om te slopen en herop te bouw. Nieuwe appartementen brengen veel voordelen mee, waaronder meer comfort, veiligheid, energie- en milieuvriendelijke factoren. Via een structurele overheidstussenkomst kunnen heel wat verouderde gebouwen worden omgevormd tot dynamische, moderne woonwijken.
REGLEMENTERING
De wet kan een echte pestkop zijn als het op renovatiewerken aankomt. Momenteel is er namelijk een grote meerderheid nodig binnen de Vereniging van Mede-Eigenaars vooraleer er overgegaan kan worden tot de werken. Een kleine minderheid kan het dus al gemakkelijk verhinderen. Minister van Justitie Koen Geens heeft daarom beslist om die vereiste te versoepelen. Ook hier wordt er naargelang de soort werkzaamheden gewerkt. Bij gewone werkzaamheden moet er momenteel een 75% meerderheid worden gevormd om over te mogen gaan tot de verbouwingen. In de nieuwe wet zal dit zakken tot 66%. Bij sloop en heropbouw is er een volledige meerderheid nodig, alle mede-eigenaars moeten dus goedkeuring geven. Het aantal wordt nu verminderd naar een 80% meerderheid, maar er zitten hier ook voorwaarden aan verbonden waaronder hygiënische of veiligheidsredenen. Voor werken die de wet oplegt blijft een gewone meerderheid van 50% + 1 bestaan.
TECHNISCHE EVOLUTIE
Om de minimale woonkwaliteit te garanderen, legt de werkgever de focus op vernieuwing van technische installaties en de isolatie van daken en gevels. Daarvoor zijn heel wat technische evoluties, waaronder opmeting van de bestaande toestand via laserscanning, prefabtechnieken in plaats van maatwerk, betere eigenschappen van materialen en installaties met betere energie-efficiëntie.