LA RENOVATION D’APPARTEMENTS DOIT ETRE LA TENDANCE DE 2018
DE NOMBREUX APPARTEMENTS ONT BESOIN D’ETRE RENOVES SELON LA FEGC
A l’occasion du congrès annuel organisé à Batibouw 2018, la Fédération des Entrepreneurs Généraux de la Construction (FEGC) et la Fédération des Développeurs-Constructeurs de Logements ont relancé le débat. Cette édition était résolument placée sous le signe de la rénovation des immeubles à appartements. A en croire la fédération, ce thème devrait représenter un marché important à l’avenir pour les entreprises de construction. La FEGC a profité de ce congrès pour prendre note de la nouvelle législation et des nouvelles évolutions techniques en matière de rénovations d’immeubles à appartements.
DES BATIMENTS VIEILLISSANTS
La plupart des immeubles à appartements en Belgique vont avoir quarante ans et une grande majorité a un besoin urgent en rénovation. Pourtant, plusieurs obstacles empêchent la réalisation des travaux. En combinant plusieurs facteurs, comme une modification des lois relatives à la copropriété, un crédit rénovation pour les ACP et une évolution technique rapide, la réalisation de ces travaux de rénovation plus que nécessaires pourrait être simplifiée.
COPROPRIETAIRES DIFFICILES
Si, parfois, aucun travaux de rénovation n’est entrepris, les propriétaires n’en savent pour autant pas moins quant à la nécessité d’y travailler. Certains ne disposent pas de suffisamment de moyens pour payer cette sorte de travaux et les autres ne veulent pas prendre en charge les dépenses pour les financer. Quant aux propriétaires-loueurs, ils considèrent souvent un appartement comme un pur investissement et semblent moins enclins à entamer des travaux de rénovation. Il y a plusieurs solutions à ces problèmes. La première est le crédit d’investissement pour travaux de rénovation. Le secteur financier offre ici un produit intéressant et abordable. Tous les copropriétaires souscrivent un crédit d’investissement pour des travaux de rénovation aux parties communes de l’immeuble. Si l’un des emprunteurs ne rembourse plus son prêt, les autres copropriétaires n’en sont pas civilement responsables, mais le mécanisme de l’assurance sous-jacente entre en jeu. L’avantage, c’est que les copropriétaires peuvent obtenir un prêt abordable et peuvent dès lors rester propriétaires de leur appartement, et sa valeur augmente même. Une deuxième solution concerne le capital de réserve. Chaque copropriétaire épargne mensuellement un montant limité pour les travaux de rénovation et son effort financier sera beaucoup moins lourd, lorsque les travaux seront effectivement réalisés. L’avant-projet de loi du ministre de la Justice Koen Geens prévoit que chaque copropriétaire doit constituer un capital de réserve d’au moins 5% du montant auquel il contribue pour les travaux d’entretien. Enfin, un autre mécanisme consiste à autoriser l’ajout d’un nouvel étage, pour que le bénéfice réalisé grâce à sa vente puisse servir à financer une partie des travaux de rénovation. En cas de gros problèmes structurels, il est préférable de choisir la démolition/reconstruction plutôt que la rénovation. Les nouveaux appartements offrent de nombreux avantages: ils sont confortables, sûrs, sains, économes en énergie et respectueux de l’environnement. Par le biais d’une intervention structurelle des autorités publiques, de nombreux vieux bâtiments pourraient être transformés en quartiers de logement dynamiques et modernes.
REGLEMENTATION
La loi peut aussi être un véritable frein aux travaux de rénovation. Selon la réglementation actuelle relative à la copropriété, une majorité est nécessaire au sein de l’Association des CoPropriétaires avant de pouvoir entamer des travaux. Ceci signifie qu’une faible minorité peut facilement bloquer les travaux. Le ministre de la Justice Koen Geens a décidé d’assouplir les conditions de majorité. Les nouvelles conditions de majorité dépendent du type de travaux. Pour les travaux de rénovation usuels, la loi exige une majorité de 75%. Dans la nouvelle loi, cette majorité descendra à 66%. Pour les travaux de démolition/reconstruction, la loi exige une majorité de 100%. 80% de majorité suffira à la condition que la démolition doive être effectuée pour des raisons d’hygiène ou de sécurité. Pour les travaux imposés par la réglementation, la loi conserve le système de la majorité simple de 50% + 1.
EVOLUTION TECHNIQUE
Afin de garantir une qualité de logement minimale, le législateur a mis l’accent sur la rénovation des installations techniques et l’isolation des toitures et des façades. On dénombre beaucoup d’innovations techniques dans ce sens, dont le mesurage de la situation existante avec scan laser, mais aussi le préfabriqué in situ, des matériaux plus performants et des installations garantissant une plus grande efficacité énergétique.